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Possible inflexion positive à compter du printemps 2013, une vision appuyée sur des chiffres d'analyse financière

Rappel des grandes données (dans un langage, un peu technique...) :

  • 7.4 Trillions de dollars de richesse ont été perdus depuis 2006, 2M d'emplois dans le secteur détruits
  • 5 millions des 76 M de ménages détenant un emprunt immobilier ont soit fait l'objet d'une saisie immobilière soit vendu leur habitation via une short sale (vente aux enchères).
  • 14 M de ménages supplémentaires remboursent un emprunt immobilier supérieur à la valeur d'acquisition de la maison
  • Des prix en chute libre sur certains marchés (-61% à Las Vegas, -55% à Phoenix et -51% à Miami)
  • Les ventes de maisons en foreclosures (saisies immobilières) pèsent significativement sur les prix de vente –prix en moyenne 30% inférieur aux prix des biens normaux
  • Les ventes de maisons neuves ont baissé jusqu'à 6% des ventes totales (vs un plus haut à 20%).

Toutefois il convient de souligner les éléments encourageants suivants :

  • Deux marchés semblent se différencier entre ceux affectés par les foreclosures et ceux dans lesquels on observe déjà une amélioration des prix et des ventes ainsi que le montre l'indice CoreLogic qui distingue les biens « distressed » de ceux qui ne le sont pas. Ainsi en 2011, les prix ont globalement reculé de -4.7% mais hors les distressed, le marché n'affiche qu'un recul de -0.9% et même commence à montrer des hausses de prix de 0.2% en décembre et de +0.7% en janvier.
  • Les niveaux de stocks de maisons atteignent 4.5M auxquels il convient d'ajouter le shadow inventory  (en procédure de saisies) estimé à 3.67M vs. 4.53M de maisons au T1 2010 (grâce à la baisse du nombre de foreclosures). En outre, ce shadow inventory, serait, selon CoreLogic au réel de 1.6M (maisons qui iraient réellement jusqu'au bout de la procédure de foreclosures et qui seraient réellement vendus)
  • L'indice NAHB / Wells Fargo a, sur les 5 derniers mois affiché une amélioration pour atteindre un plus haut depuis 2007.

Pour conclure : un ensemble de signaux qui indiquent que le marché est prêt à repartir à la hausse d'ici 2013. A suivre...

Jean-Philippe MANGO le 14 juin 2012